La tendance du bureau flexible n’est plus un épiphénomène, qu’on se le dise ! Les entreprises œuvrent activement depuis plus d’un an pour revoir leurs stratégies immobilières et recentrer leurs besoins d’espaces sur les attentes des utilisateurs. Si les besoins varient en fonction du lieu et de la culture d’entreprise, la flexibilité est de tous les cahiers des charges. Une récente étude de Savills intitulée Spotlight : European Flex Offices1 anticipe d’ailleurs que près de 20 % des bureaux européens pourraient passer en bureaux flexibles (coworking et bureaux opérés) au cours des 10 prochaines années. Analyse et point marché sur le marché des bureaux opérés en France et en Europe avec les différents opérateurs du coworking !
Quelle est aujourd’hui la demande en bureaux flexibles ?
Du côté des utilisateurs, le bilan de l’année passée est très positif. Il est bon en effet de rappeler avant tout que le marché locatif des bureaux a poursuivi son rebond et même retrouvé des niveaux de transactions historiques. Les fondamentaux de marché restent relativement solides, les taux de vacance stabilisés à des niveaux raisonnables et la dynamique des loyers prime dans des immeubles idéalement localisés, compense la décompression des taux de rendement. Les villes les plus dynamiques en Europe en 2022 sur le marché locatif sont Dublin (+63%), Varsovie (+48%), « Central London » (+45%), Milan (+28%) et Madrid (+26%).
Paris enregistre quant à elle une progression de +10%. Cependant une analyse de Mordor Intelligence, qui porte sur le marché des bureaux flexibles en Europe, indique que la capitale est la seconde place d‘Europe derrière l’Allemagne, à drainer les investissements en bureaux flexibles avec 4,3 milliards d’euros.
L’étude menée par Savills précise qu’au cours des 18 derniers mois, la demande de bureaux flexibles a représenté près de 5% de la demande globale dans les villes européennes.
Le marché européen est fragmenté par l’essor des acteurs existants et l’arrivée toujours plus nombreuse, de nouveaux entrants sur le marché des bureaux flexibles pour répondre aux besoins croissants des entreprises. Le marché se segmente ainsi désormais par les opérateurs de coworking :
- Types d’espaces (bureaux privés, espaces de coworking ou bureaux virtuels)
- Secteur d’activité
- Géographie
Parmi les principaux opérateurs qui animent le marché du coworking en Europe : Mindspace, WeWork, Wojo, TOG et Regus.
En France, le marché regroupe désormais plus de 3 420 espaces de travail partagés, un chiffre en hausse de +23% par rapport à l’année 2021 et de +101% par rapport à 2019. Avec un taux de remplissage de 91% en moyenne ils confirment leur succès.
Bureaux flexibles : des besoins croissants ?
Dans le contexte de réduction des empreintes carbone et de pérennisation du télétravail que nous connaissons aujourd’hui, les entreprises ont besoin de gérer avec souplesse leurs demandes en immobilier.
Ces ajustements permettent tout à la fois de réduire les dépenses d’exploitation des immeubles, et de répondre aux besoins d’espaces de collaborateurs. La préservation du capital et de la trésorerie des entreprises semble toutefois être la première motivation des employeurs européens. En IDF, la demande croissante de coworking incite les opérateurs de coworking et les grands centres à développer des surfaces toujours plus grandes à l’instar du géant américain Industrious qui a récemment ouvert un espace de plus de 7 200 m² dans la capitale.
Le bureau opéré, via un contrat de prestation de services, tend également à se démocratiser (bail mono-occupant et personnalisable) puisque les entreprises ne veulent plus choisir entre les espaces communs et privatifs et choisissent de privatiser des plateaux entiers de bureaux pour leurs activités… à proximité de grands centres serviciels ou d’espaces communs partagés. Paris comptabilise 94% de l’offre de bureaux opérés en France mais gage que les régions sauront tirer leur épingle du jeu dans les mois à venir !
